|
Van de zorgorganisaties wordt gevraagd om haar huurcontracten te beoordelen en vast te stellen of sprake is van financial of operational lease. Dit zijn de twee vormen van lease die in de Richtlijnen Zorginstellingen worden onderscheiden. Om vast te stellen of er sprake is van financial of operational lease moet het geheel van contractvoorwaarden van de leaseovereenkomst beoordeeld worden. Dit moet worden gedaan op het moment van het aangaan van het contract. Operational of financial lease?
Voor de classificatie van een leaseovereenkomst geldt dat niet de juridische vorm maar de economische realiteit bepalend is. Indien op basis van de beoordeling van de contractvoorwaarden kan worden gesteld dat de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom van het leaseobject geheel of nagenoeg geheel door de huurder/lessee worden gedragen, is sprake van financial lease. In alle andere gevallen is sprake van operational lease.
Het is financial lease wanneer aan één of meerdere van onderstaande punten wordt voldaan: 1) De leaseperiode omvat het belangrijkste deel van de economische levensduur (de indicatie die hierbij wordt gegeven is 75% of meer van de economische levensduur).
2) Op het tijdstip van het aangaan van de leaseovereenkomst is de contante waarde van de minimale leasebetalingen gelijk of nagenoeg gelijk aan de reële waarde van het leaseobject (de indicatie die hierbij wordt gegeven is dat de contante waarde 90% of meer bedraagt).
3) Het leaseobject is zodanig specifiek dat het, zonder belangrijke modificaties, alleen geschikt is voor gebruik door de lessee.
4) De leaseovereenkomst draagt de eigendom van het leaseobject over naar de lessee aan het einde van de leaseperiode.
5) De lessee/huurder heeft het recht het leaseobject te kopen tegen een bedrag ver beneden de verwachte reële waarde van het object op het tijdstip dat dit recht voor het eerst kan worden uitgeoefend, zodanig dat op het tijdstip van het aangaan van de leaseovereenkomst het redelijk zeker is dat de optie zal worden uitgeoefend.
6) De lessee/huurder moet bij tussentijdse opzegging van de leaseovereenkomst het verlies dat daardoor bij de lessor/verhuurder ontstaat compenseren.
7) De lessee/huurder heeft het recht na de leaseperiode het object tegen een veel lagere prijs te leasen dan de te verwachte marktconforme prijs.
8) De classificatie van de overeenkomst bepaalt hoe de overeenkomst in de jaarrekening verwerkt moet worden. Verwerking in de jaarrekening
Indien sprake is van financial lease geldt dat de waarde van het actief, zijnde de reële waarde van het gehuurde object, en de contante waarde van de minimale huurverplichting op de balans opgenomen moeten worden. In de Richtlijn Zorginstellingen is opgenomen dat voor het contant maken van de huurverplichting twee rentevoeten in aanmerking komen. Dit betreft de rentevoet van het huurcontract zelf of de marginale rentevoet van de instelling. De jaarlijkse huurverplichting, exclusief servicekosten, moet worden gesplitst in een rentedeel en een aflossingsdeel, berekend op basis van annuïteiten. In de exploitatie worden de afschrijvingskosten van de waarde van het actief (op basis van verwachte economische levensduur) en de rentekosten verwerkt. Het aflossingsdeel van de huurtermijn wordt in mindering gebracht op de huurverplichting. Indien sprake is van een operational lease vindt verwerking van de huurtermijnen rechtstreeks in de resultatenrekening plaats en is er geen sprake van opname op de balans. De waarde van de huurverplichting in de toekomst dient wel in de toelichting op de balans opgenomen te worden als niet uit de balans blijkende verplichting. Wilt u meer informatie over dit onderwerp zodat u zelf in staat bent te beoordelen welke van uw huurcontracten financial lease zijn en welke niet dan bieden de opleidingen "Huurprijsbepaling en Huurrecht" en "Zorgvastgoed: Investeren en Waarderen" de juiste handvatten.
Michiel Majoor – Adviseur Finance Ideas
Noot voor de lezer: Dit is een maandelijkse bijdrage van een van de docenten bij Finance Ideas Academy. Mocht u meer informatie willen ontvangen over dit onderwerp of als u nog suggesties heeft, dan kunt u contact opnemen met Michiel Majoor, E info@finance-ideas.nl of op nummer T 030 – 23 20 480
Bron: Finance Ideas
|
