Op 6 juni vond de werkconferentie “Verantwoord investeren in bestaand bezit” plaats. Tijdens de bijeenkomst lieten drie corporaties zien hoe zij met dergelijke investeringen omgaan, waarna werd gediscussieerd met de deelnemers. Eén onderwerp wat veel aandacht kreeg was de inbrengwaarde. Bij renovatie of sloop/nieuwbouw is er altijd een bestaande exploitatie voor de ingreep. Deze exploitatie wordt ingebracht en na de renovatie ontstaat een nieuwe exploitatie.

Inbrengwaarde: verleden

In het verleden werd de inbrengwaarde bepaald op basis van bedrijfswaarde of historische kostprijs. Dit gaat voorbij aan het feit dat de marktwaarde van het pand veel hoger is. Bij een renovatie wordt de oude exploitatie vernietigd en een nieuwe exploitatie gecreëerd. Omdat een pand voor historische kostprijs in de boeken staat wil niet zeggen dat deze boekhoudkundige waarde wordt vernietigd. Je vernietigt de waarde in het economisch verkeer oftewel de marktwaarde van het pand.

Ook was (is?) het niet ongebruikelijk om bij sloop-nieuwbouw eerst af te boeken op het slooppand, om vervolgens de nieuwe exploitatie op basis van de grondexploitatie te berekenen. Hierdoor wordt een nieuwbouwproject financieel even interessant als een sloop/nieuwbouwtraject. Dit is echter absoluut niet het geval, omdat de waardevernietiging door sloop op deze manier buiten beeld blijft.

Inbrengwaarde: nu

Met de introductie van marktwaarde in verhuurde staat als waarderingsbegrip in de corporatiesector, is het logisch om deze waarde te hanteren als inbrengwaarde. Zoals hier boven betoogt is dit bedrijfseconomisch ook de juiste grondslag voor het beoordelen van een investering. Deze waarde is veelal hoger dan bedrijfswaarde of historische kostprijs, waardoor investeringen minder snel renderen. Dit is terecht. De hogere rendementen uit het verleden werden veroorzaakt door een deel van de waardevernietiging niet mee te nemen. Het is dan wel essentieel dat de marktwaarde in verhuurde staat de daadwerkelijke waarde van het te renoveren/slopen pand weergeeft.

Met het gebruik van de basisvariant van het waarderingshandboek kan dit niet. De basis waardering geeft wel een betrouwbare uitkomst op portfolioniveau, maar niet op complexniveau. Het is onwaarschijnlijk dat een “gemiddeld complex” wordt gerenoveerd/gesloopt. Het zijn juist de atypische complexen met bijvoorbeeld achterstallig onderhoud, een afwijking in mutatiegraad of risico-profiel, die hiervoor in aanmerking komen. Bij het beoordelen van investeringen is het essentieel om zo specifiek mogelijk naar het betreffende complex te kijken.

Het hanteren van de balanswaardering op de basisvariant schiet hierbij tekort. De ervaring leert dat de waarde aanzienlijk wordt gedrukt door de specifieke omstandigheden. De investeringskosten zijn veelal een combinatie van het wegwerken van achterstallig onderhoud en verbeteringen. Splits dit. Het wegwerken van achterstallig onderhoud is noodzakelijk om de “oude” exploitatie te realiseren. De “nieuwe” exploitatie wordt gecreëerd door de investering in verbeteringen.

Full=taxateur?

Naar aanleiding van bovenstaande opmerkingen komen altijd twee vragen naar boven bij corporaties.

Ten eerste, als ik een full waardering doe voor mijn investering, moet ik dat dan doen voor mijn hele portefeuille? Nee. dat hoeft niet. Het is niet mogelijk een goede investeringsafweging te maken zonder naar de specifieke situatie van het complex te kijken. De waardering voor de portefeuille is niet per definitie verkeerd. Er zitten complexen in die beter en slechter scoren dan gemiddeld, maar gemiddeld is het voldoende. Voor serieuze vastgoedsturing is het hanteren van een full waardering daarentegen wel noodzakelijk.

Ten tweede, moet ik een taxateur inschakelen als ik naar full waardering ga (voor de investeringsbeoordeling, niet voor de balans!)? Nee, niet direct. Een corporatie weet heel goed hoe het vastgoed erbij staat en wat de specifieke omstandigheden zijn. Een groot aantal aannames kunnen zelf worden gedaan. Het kan nuttig zijn om vooraf met de taxateur over vrijheidsgraden van gedachten te wisselen. Ook is het aan te bevelen om voor het moment van besluitvorming de gemaakte aannames te laten valideren door een taxateur. Dit geeft inhoudelijk comfort en is relevant voor besluitvorming door bestuur en RvC.

Conclusie

Gebruik marktwaarde in verhuurde staat als grondslag voor de inbrengwaarde bij renovatie/of sloopnieuwbouw. Hanteer een realistische waarde voor het aan te pakken complex. Dit betekent dat minimaal moet worden gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud, maar beter is om een full waardering te gebruiken voor het te renoveren pand. Maak hierbij zoveel mogelijk gebruik van uw eigen kennis en ervaring.

Tenslotte

Tijdens de werkconferentie gaven verschillende deelnemers de behoefte aan om bepaalde onderwerpen nog verder uit te diepen. Mogelijk geldt dit ook voor u. Heeft u interesse om ook rond investeringen op bepaalde onderwerpen verder te verdiepen?

De training Verantwoord Investeren biedt een helder afwegingskader hoe u kunt komen tot  verantwoorde investeringskaders met een gezonde ruimte voor innovatie en vernieuwing.

Verdieping in uw eigen thema’s?

De training Verantwoord Investeren is uiteraard incompany mogelijk. Hierbij kan specifiek worden verdiept op uw eigen thema’s  verdieping op een onderwerp.

Denk hier bijvoorbeeld aan
Inbrengwaarde  en achterstallig onderhoud
Hoe bepaalt u de waarde, welke elementen neemt u (niet) mee, welk onderhoud is achterstallig; wat betekent dit voor de jaarrekening etc.

Eindwaarde en disconteringsvoet
Hoe bepaalt u eindwaarde; de disconteringsvoet of exit yield; wijzigingen door ingreep; betrekken taxateur of niet; etc.

Bepaling van investeringseffecten
Wat is effect op markt (o.a. WOZ-waarde, leegwaarde, markthuur; onderhoudsnormen) en op corporatiebeleid (o.a. streefhuur; onderhouds- en beheerskosten); taxateur noodzakelijk etc.

Aanpak en Proces
Hoe organiseert u het proces; hoe betrekt u interne en externe stakeholders; verbinden van vastgoed-wonen-financiën; do’s and don’t etc.

Neem voor een vrijblijvend voorstel voor een maatwerktraining gerust contact op via het contactformulier.